김해 관동동 부동산 경매, 2회 유찰 5.4억

한줄 요약

유찰로 가격이 절반 이하로 떨어졌지만 대항력 있는 임차인 문제가 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 관동동 1102-8

김해시 관동동에 위치한 이 부동산은 253.4㎡(약 76.7평)로 꽤 넓은 면적을 자랑해. 근린생활시설과 단독주택이 혼합된 구조로, 1층은 상업용, 2층과 3층은 주거용으로 사용 중이야. 주변 환경은 주거와 상업이 혼재된 지역으로 교통 접근성도 무난한 편이야.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 11억 701만원이었지만, 2회 유찰로 현재 최저입찰가는 5억 4,243만원이야. 감정가 대비 51% 할인된 가격이라 솔직히 매력적이야. 하지만 인근 시세를 고려했을 때, 예상 낙찰가는 5억 6,955만원 정도가 적당할 것 같아.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 28일 설정된 근저당권이야. 중요한 건 대항력 있는 임차인이 있다는 점이지. 임차인 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 해. 또, 일부 증축된 1층과 3층의 다락방도 주의가 필요해. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 해.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격은 매력적이지만 대항력 있는 임차인과 증축 문제로 인해 리스크가 상당해. 예상 수익률을 계산해보면 월세 전환 시 연 5% 정도 기대할 수 있지만, 임차인 문제 해결 비용을 고려해야 해. 지역 발전 가능성은 있지만, 확실한 호재는 부족해 보여.

내가 입찰한다면

경쟁률은 생각보다 높지 않을 것 같아. 임차인 관련 문제와 증축의 불확실성이 발목을 잡을 수 있거든. 권장 입찰가는 5억 7천만원 이하로 잡고, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 5억 6,862만원 정도로 예상돼. 임차인 문제를 해결할 수 있는 확신이 없다면, 신중히 접근해야 할 물건이야.