분당 정자동 상가 경매, 3회 유찰 1.4억

한줄 요약

3회 유찰 후 8월 24일 재입찰, 감정가의 66% 할인된 1억 4,371만원으로 입찰 기회!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경기도 성남시 분당구 불정로 112, 1층에이123호 (정자동,피더하우스)

경기도 성남시 분당구 정자동에 위치한 피더하우스 1층에이123호입니다. 사실상 외형상 2층으로 보이는 이 상가는 공부상 노유자시설(노인복지시설)로 등록되어 있어, 입주자 제한 여부를 개별 확인이 필요합니다. 주변은 사무실과 상업시설이 밀집한 지역으로, 교통도 편리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 1,900만원이지만, 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 1억 4,371만원입니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당한 할인율입니다. 예상 낙찰가를 1억 5,090만원으로 잡아도 충분히 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 9월 29일 담보가등기로, 유철재가 선순위가등기권자입니다. 이미 2025년 1월 17일 권리신고 및 배당요구신청서를 제출했으므로, 이 점을 유의해야 합니다. 임차인의 대항력 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 상당한 할인율은 분명 매력적입니다. 하지만 노유자시설로 용도가 제한되어 있어, 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 예상 수익률은 이 시설을 어떻게 활용하느냐에 따라 크게 달라질 것입니다. 이 지역의 상가 수익률을 참고하면 연 4-5% 정도로 예상할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건, 입찰자 수가 많지 않을 것 같아요. 입찰에는 1억 5천만원 이하로 접근하는 것이 좋겠습니다. 취등록세 약 694만원을 포함하면, 총 투자금은 1억 5,784만원 정도 예상됩니다. 입찰 전에 용도 변경 가능성 및 임차인 현황을 철저히 점검해야 합니다.