화곡동 아파트 경매, 10회 유찰 3천만

한줄 요약

10회 유찰 후 최저가 3,070만원으로, 9월 22일 입찰 예정. 초저가 매물로 관심 필요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/7413

경매물건 주소 서울특별시 강서구 가로공원로82길 72, 제101동 제2층 제203호 (화곡동, 이도트라움2)

서울 강서구 화곡동에 위치한 이 아파트는 가로공원로82길에 자리잡고 있습니다. 주거 환경은 나쁘지 않은 편으로, 주변에 학교와 상업시설이 있어 생활 인프라가 어느 정도 갖춰져 있습니다. 하지만 솔직히 말하면, 면적이 0㎡로 명시되어 있어 실제 면적을 확인할 필요가 있습니다. 교통은 다소 불편할 수 있으니, 사전에 주변 대중교통 상황을 체크하는 게 좋겠네요.

가격이 말해주는 것

감정가가 2억 8,600만원이었지만, 현재 최저입찰가는 3,070만원으로 감정가의 10%밖에 되지 않습니다. 이렇게 큰 폭으로 할인된 이유는 10회 유찰이라는 기록이 말해줍니다. 인근 시세와 비교하면 엄청난 할인이지만, 솔직히 이 정도로 유찰된 물건은 뭔가 문제가 있을 가능성이 크니 주의가 필요합니다. 예상 낙찰가는 3,224만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 5월 27일 강제경매개시결정으로, 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 정확히 파악하는 게 중요합니다. 특이사항은 없다고 되어 있지만, 임차인 대항력이나 유치권/법정지상권에 대해서는 더 자세한 조사가 필요할 것 같습니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 초저가라는 점이 가장 큰 매력입니다. 하지만, 10회 유찰된 물건이라는 점에서 리스크도 무시할 수 없습니다. 예상 수익률을 따져보면, 취득 후 임대 전환으로 어느 정도 수익을 기대할 수 있을지 계산해봐야 합니다. 주변 개발 호재가 있는지 확인해보는 것도 필수입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률이 낮을 것 같습니다. 10회 유찰된 물건이니만큼 입찰자가 많지 않을 듯합니다. 그렇다고 방심할 수는 없으니, 권장 입찰가는 최소 3,100만원 이상을 제안합니다. 취등록세는 약 148만원 예상되니, 총 투자금은 3,418만원 정도로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니, 이를 감안한 전략이 필요합니다.