당진 고대면 부동산 경매, 2회 유찰 15.4억

한줄 요약

2회 유찰 후 9월 29일에 15억 4,774만원으로 입찰 예정인 당진 고대면 대촌리 부동산, 대규모 면적이 매력적이지만 사용 현황 및 권리관계에 주의 필요.

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경매물건 주소 충청남도 당진시 고대면 대촌리 772-1

충청남도 당진시 고대면 대촌리에 위치한 이 부동산은 총 면적이 15,528㎡(약 4,697평)에 달하는 대규모 토지입니다. 주변은 농경지와 일부 주거 지역으로 구성되어 있으며, 접근성은 다소 떨어지지만 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 목록 1은 현황 도로로 사용 중이며, 지상에 매각대상이 아닌 컨테이너가 있다는 점은 입찰 전 꼭 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

원래 감정가는 31억 5,867만원이었으나, 2회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 15억 4,774만원으로 감정가 대비 52% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교해보면 상당한 가격 인하가 이루어졌으나, 예상 낙찰가는 약 16억 2,513만원 전후로 예측됩니다. 이는 주변 시세와 비교할 때 여전히 매력적인 투자 기회로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 21일 설정된 근저당권입니다. 이 외에도 매각대상 외의 컨테이너와 제시외 관정 및 건물이 포함되어 있어, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 임차인 대항력 여부도 반드시 검토해야 할 사항입니다. 유치권이나 법정지상권 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 대규모 면적이라는 점에서 개발 잠재력이 있지만, 현재 사용 현황과 권리관계에서 몇 가지 리스크가 존재합니다. 예상 수익률이나 개발 가능성은 투자자의 전략에 따라 다를 수 있지만, 이 지역의 발전 가능성이나 인근 개발계획 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 또한, 입찰 전 명도 난이도를 충분히 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 그리 높지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 권리관계의 복잡성 때문에 신중한 검토가 필요합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간 상회하는 수준으로, 16억 초반대를 고려해볼 수 있겠습니다. 취등록세는 약 7,475만원 정도가 예상되며, 최종적으로 이 모든 비용을 포함한 총 투자금과 수익성을 계산해보는 것이 중요합니다.