화성 향남읍 주택 경매, 2회 유찰 5.6억

한줄 요약

2회 유찰된 위반건축물, 매력적이지만 주의가 필요한 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 향남읍 상신리 1303-10

경기도 화성시 향남읍 상신리에 위치한 이 부동산은 275.3㎡ 규모로, 83.3평의 넉넉한 면적을 자랑합니다. 향남읍은 최근 개발이 활발한 지역으로, 교통과 생활 인프라가 점차 개선되고 있습니다. 하지만 이 물건은 일괄매각 조건이며, 기존의 단독주택으로 등재된 목록2가 현황은 10세대의 다세대주택으로 되어 있어 건축물대장상 위반건축물로 등재된 점을 주의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 5,579만원이었지만, 2회 유찰되면서 최저입찰가는 5억 6,634만원으로 52%나 할인되었습니다. 인근 시세를 고려할 때 큰 폭의 할인이지만, 예상 낙찰가는 약 5억 9,465만원 수준으로 보입니다. 이 가격은 인근 시세 대비 약 48% 저렴한 것으로, 수익성을 기대할 수 있는 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 설정된 근저당권이고, 목록2는 위반건축물로 등재되어 있어 법적 리스크를 동반합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도가 까다로울 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 위반건축물의 상황을 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 높은 할인율과 넓은 면적이 매력적입니다. 하지만 위반건축물로 인한 리스크는 분명히 존재합니다. 매각 후 재건축이나 리모델링을 통해 수익성을 높일 수 있는 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 리모델링 비용을 고려해도 매력적일 수 있지만, 법적 리스크와 명도 문제를 해결해야 한다는 점을 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보이며, 법적 리스크를 감안해도 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 권장 입찰가는 최대 6억을 넘기지 않는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 2,735만원 정도 예상되며, 총 투자금은 약 6억 2천만원 내외로 예상됩니다. 솔직히 말해, 위반건축물로 인한 리스크를 감수할 만한 투자자인지 스스로 판단할 필요가 있습니다.