포항 동빈1가 건물 경매, 3회 유찰 7천만원

한줄 요약

3회 유찰로 76% 할인된 가격, 10월 26일 입찰 예정입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경상북도 포항시 북구 동빈1가 74-38

경상북도 포항시 북구 동빈1가에 위치한 이 부동산은 면적 98.0㎡(약 29.6평) 크기의 건물입니다. 위치적으로는 포항 시내와 가까워 생활 인프라는 나쁘지 않지만, 건물이 골조공사 후 중단된 상태라는 점이 눈에 띕니다. 주거보다는 상업용으로 개발될 가능성이 있지만, 현재는 건축법상 사용 승인을 받지 않은 상태라 제약이 따릅니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 2억 2,353만원이지만, 현재 최저입찰가는 7,667만원으로 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 시세를 고려했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 8,050만원 전후로 예상되며, 이는 인근 실거래가 대비 약 28% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 15일 설정된 근저당권이고, 강제경매개시결정이 2026년 1월 5일에 이루어졌습니다. 중요한 점은 임차인 현황이 명확하지 않다는 것인데, 이는 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이나, 건축 미완성 상태라 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 큽니다. 건축 중단된 상태라 추가 공사가 필요한데, 이는 추가 비용과 시간을 요구할 것입니다. 그러나 반대로 이 점을 감안하고 저렴하게 낙찰받는다면, 향후 개발에 따른 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

입찰 시 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 8,000만원 정도로, 취등록세 약 370만원을 포함해 총 투자금은 8,370만원 수준입니다. 다만, 건물 상태가 걸림돌이 될 수 있어, 추가 공사 비용과 명도 과정에서의 어려움을 충분히 감안해야 할 것입니다. 내 경험상, 이런 물건은 철저한 사전 검토가 필수입니다.