밀양 금곡리 부동산 경매, 4회 유찰 3.9억

한줄 요약

4회 유찰 후 11월 9일 재입찰, 76% 할인된 3억 9,801만 원으로 매력적이나 권리분석 필수입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경상남도 밀양시 산외면 금곡리 960-2

경상남도 밀양시 산외면 금곡리에 위치한 이 부동산은 총 면적 5724.0㎡(약 1731.5평)으로 상당히 넓습니다. 주로 공업용 건부지로 사용되고 있으며, 주변은 농림지역과 계획관리지역이 혼재되어 있습니다. 대도시와는 거리가 있지만, 밀양시 자체가 농공단지와 산업단지 등 여러 개발 호재가 있어 미래가치도 기대할 만합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 5,770만 원으로 책정되었으나, 현재 최저입찰가는 단 3억 9,801만 원으로 감정가의 24% 수준입니다. 이렇게 큰 폭의 할인율은 시세 대비 큰 매력 포인트지만, 그만큼 유찰된 이유가 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 인근 지역의 시세와 비교해도 아직 충분히 낮은 가격대입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2009년의 근저당이며, 2022년 가압류도 존재합니다. 임차인은 등기부와 현황조사를 통해 추가 확인이 필요합니다. 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요한데, 이를 미제출시 보증금이 몰수될 수 있으니 주의가 필요합니다. 기계기구와 건물의 파손 상태도 감안해야 할 부분입니다. 특히, 공장용지로 사용되는 일부 토지는 국가 소유로 대부계약이 필요하다는 점도 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 점은 매력과 리스크를 동시에 내포합니다. 매력적인 가격이지만, 건물의 파손 상태나 농지취득자격증명 등 해결해야 할 문제들이 많습니다. 예상 수익률은 높은 편이지만, 명도 과정에서 시간이 걸릴 수 있습니다. 밀양시의 발전 가능성을 고려하면 장기적 관점에서 긍정적입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 약 4억 1,791만 원 정도로 설정해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 1,922만 원으로 예상되며, 총 투자금은 4억 3천만 원 정도가 될 것으로 보입니다. 입찰 전에 철저한 권리분석과 현장 답사가 필요합니다. 솔직히, 시간이 좀 걸리더라도 준비가 철저하다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.