창녕 초곡리 토지 경매, 5회 유찰 159만원

한줄 요약

5회 유찰 후 11월 16일 매각 예정, 감정가의 16%로 시작해 저렴한 가격이지만 농지 취득 자격증명 필요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/21033

경매물건 주소 경상남도 창녕군 이방면 초곡리 187

이번에 소개할 물건은 경상남도 창녕군 이방면 초곡리에 위치한 2054.0㎡(약 621.3평) 토지입니다. 이곳은 법원에서 지목은 '답'으로 되어 있으나, 실제로는 '전' 상태로 사용 중입니다. 지적도상으로는 맹지로 보이나 북쪽으로 콘크리트 포장 도로와 연결된 진입로가 있어 접근성은 나쁘지 않습니다. 주변은 농촌 지역으로, 주거보다는 농업 용도로 활용되기 적합한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 948만원이었지만, 현재 최저입찰가는 159만원으로 감정가 대비 84% 할인된 상태입니다. 5회 유찰로 인해 가격이 크게 떨어졌는데, 이는 입찰자들이 관망하거나 다른 이유로 참여하지 않았다는 의미일 수 있습니다. 인근 지역의 토지 시세를 정확히 알 수 없으나, 이 정도 가격이면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가를 기준으로 167만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 5월 1일에 경매개시결정이 된 상태입니다. 한 가지 주의할 점은 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권이 1회에 한해 적용된다는 것입니다. 또한 농지 취득 자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 않을 경우 보증금이 몰수될 수 있다는 리스크가 있습니다. 임차인 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 농업에 관심이 있거나 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합합니다. 현재 상태로는 농지로서의 가치를 가지고 있으나, 장기적으로 개발 가능성을 염두에 두고 접근해야 합니다. 농지 취득 자격증명 요건을 충족시킬 수 있다면, 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회입니다. 하지만 농지로서의 제한 사항과 지분 매각이라는 점은 분명 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

만약 내가 이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 입찰자들이 여전히 관망하는 상태이고, 농지 취득 자격증명 등의 까다로운 조건이 있기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 근접한 167만원 정도로 설정하고, 취득세를 포함한 총 투자금은 약 174만원 정도로 예상합니다. 단, 농지 취득 자격증명을 준비하고, 지분 매각의 리스크를 충분히 고려해야 합니다.