창녕 유어면 토지 경매, 6회 유찰 5천만

한줄 요약

6회 유찰 후 11월 16일 재입찰, 감정가의 11%에 불과한 5,745만원으로 매력적인 입찰 기회.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경상남도 창녕군 유어면 대대리 396

창녕군 유어면 대대리에 위치한 토지로, 총 면적은 5,052㎡(약 1,528평)에 달합니다. 이 지역은 전형적인 농촌 지역으로, 주위에 넓은 농경지와 소규모 주거지가 혼재하는 곳입니다. 교통은 다소 불편할 수 있으며, 차량 이용이 필수적입니다. 현재 토목공사가 진행 중이며, 1종 근린생활시설로 신축허가가 난 상태라 개발 가능성이 엿보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 8,833만원으로 평가되었으나, 현재 최저입찰가는 무려 5,745만원으로 감정가의 11% 수준입니다. 6회 유찰된 만큼 인근 시세 대비 엄청난 할인율을 자랑합니다. 인근 유사 토지의 실거래가와 비교했을 때도 상당히 저렴한 편이며, 예상 낙찰가는 6,032만원 전후로 전망됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 9월 27일 설정된 근저당권으로, 이를 기준으로 선순위 권리관계를 확인해야 합니다. 재매각 물건인 만큼 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 설정되어 있습니다. 또한, 농지취득자격증명이 필요하니 유어면사무소를 통해 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 명확히 파악해야 하며, 유치권 가능성은 낮지만 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 이유가 궁금할 수밖에 없습니다. 그만큼 투자자들이 관망 중이라는 신호일 수도 있습니다. 다만, 현재 가격은 매력적이어서 장기적으로 개발 계획이 있다면 수익을 기대할 수 있습니다. 취득 후 개발하여 상업시설로 전환시, 수익률은 상당할 것으로 보입니다. 단, 농지취득자격증명 등 절차적 리스크를 잘 관리해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 그동안의 유찰 이력을 볼 때 경쟁자가 많지 않을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 프리미엄을 더한 6,032만원 정도로 잡는 것이 안정적일 것입니다. 취등록세는 약 277만원으로 예상되며, 총 투자금은 6,309만원 내외가 될 것입니다. 신중한 권리분석과 철저한 현장조사가 필요하다는 점을 명심하세요.