다산동 상가 경매, 3회 유찰 4.5억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가 4억 5,619만원, 11월 19일 입찰 예정입니다. 다산동 'NYMPH' 헤어샵 건물로 입찰전 권리 분석이 필수입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 38, 1동 1층106호 (다산동,주)반석종합개발주건축물)

경기도 남양주시 다산중앙로172번길에 위치한 이 상가는 현재 'NYMPH'라는 상호의 헤어샵으로 운영 중입니다. 건물은 반석종합개발주건축물에 속해 있으며, 주변은 상업지구로 다양한 상업시설과 주거단지가 혼재되어 있습니다. 교통편의성도 우수하여 유동인구가 많아 상업활동에 유리한 입지입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 3,000만원인데, 3회 유찰 후 최저입찰가는 4억 5,619만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 상업용 부동산 시세보다 크게 저렴하게 나와 있어, 가격 메리트는 확실합니다. 다만, 유찰 이유를 면밀히 분석해야 안전한 투자가 가능할 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 4월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 임차인의 대항력 및 보증금 반환 문제가 있을 수 있어 주의가 필요합니다. 일괄매각 조건이며, 목록1,2 두 호실이 함께 매각됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 상가의 매력은 높은 유동인구와 저렴한 입찰가입니다. 하지만 헤어샵이라는 특성상 특정 업종에 한정될 수 있다는 점이 걸립니다. 예상 수익률은 임대료 수입을 고려했을 때, 연 5% 이상의 수익이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임차인과의 계약 문제나 명도 과정에서의 리스크도 무시할 수 없습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 상태에서 경쟁률은 낮을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 최저가보다는 조금 더 높은 4억 7,899만원 정도를 추천합니다. 취등록세는 약 2,203만원으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금은 5억 내외로 준비하면 될 것입니다. 확실히, 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 방문은 필수입니다.