중구 사득로 부동산 경매, 신건 26.5억

한줄 요약

신건으로 나온 대전 중구 사득로 부동산, 넓은 면적과 높은 감정가가 장점이지만, 초기 투자 금액이 부담일 수 있습니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 사득로79번길 67

대전광역시 중구 사득로79번길에 위치한 이 부동산은 총 면적 486.0㎡(147.0평)로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주거 및 상업 지역이 혼재된 곳으로, 교통 편의성 면에서는 대중교통 접근성이 다소 아쉬운 점이 있습니다. 5층 건물로, 공식적으로는 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있지만, 실제로는 다가구주택으로 사용되고 있다는 점이 흥미롭습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 26억 5,456만원으로, 최저입찰가 역시 동일합니다. 신건이라 아직 할인된 가격은 아니지만, 인근 시세와 비교해 본다면 해당 지역의 부동산 가격 동향을 잘 파악해야 합니다. 예상 낙찰가가 약 27억 8,729만원으로 추산되는 만큼, 감정가 이상의 입찰가를 적어도 염두에 두어야 할 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년과 2020년에 설정된 근저당권으로, 이들이 우선적으로 말소될 가능성이 큽니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하므로, 임차인의 전입일자와 확정일자 등을 꼼꼼하게 체크하는 것이 중요합니다. 제시 외 건물이 포함되어 있다는 점과 발코니 확장 부분이 매각에 포함된다는 점도 고려해야 할 사항입니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 추가적 리스크는 현재로서는 크게 보이지 않지만, 항상 예의주시해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 초기 투자 금액이 상당히 크기 때문에 단기 시세 차익을 노리기보다는 장기적으로 안정적인 수익 구조를 확보할 수 있는 전략이 필요합니다. 현재의 다가구주택 형태를 활용한 임대 수익을 통해 연 4.5% 이상의 수익률을 기대할 수 있지만, 이는 지역의 개발 호재나 금리 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말씀드리자면, 경쟁률은 생각보다 높지 않을 것으로 보입니다. 감정가 100%에서 시작되는 신건인데다 높은 초기 투자 비용 때문입니다. 권장 입찰가는 약 27억을 예상하며, 취등록세는 약 1억 2,821만원 정도가 추가로 필요할 것입니다. 입찰 시에는 철저한 권리 분석과 함께 임차인 관련 리스크를 최소화하기 위한 전략이 필수적입니다.