청주 상당구 종암리 부동산 경매, 3회 유찰 11.8억

한줄 요약

솔직히 말하면 3회 유찰된 만큼 가격은 매력적이지만, 권리 관계와 임차인 현황이 걸리는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 511-3

충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리에 위치한 이 부동산은 면적이 34,015㎡(약 10,289.5평)로 상당히 넓은 편입니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 교통 접근성이 도심에 비해 떨어질 수 있습니다. 하지만 자연 친화적인 환경이 장점으로 작용할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 34억 5,281만원이었지만, 3회 유찰되면서 최저입찰가는 11억 8,431만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 비슷한 대지의 실거래가를 참고했을 때, 현재 최저입찰가는 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 12억 4,353만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 여러 근저당권이 걸려 있습니다. 특히 목록별로 각각 다른 근저당권이 설정되어 있어, 권리분석이 까다로운 부분입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재까지는 확인되지 않았지만, 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서는 넓은 대지 면적을 활용한 개발 가능성이 있지만, 농촌 지역이라는 점에서 수익률은 다소 제한적일 수 있습니다. 주변 개발 계획이나 호재가 있다면 긍정적일 수 있지만, 현재로서는 특별한 개발 호재는 확인되지 않았습니다. 예상 수익률은 낮게 잡아야 할 듯합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률은 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가와 비슷한 수준에서 결정하는 것이 좋을 것 같습니다. 입찰 전에 권리분석은 반드시 철저히 해야 하며, 취등록세 약 5,720만원을 포함해 총 투자금을 산정해야 합니다. 개인적으로는 권리관계가 확실히 정리되지 않는 이상 신중하게 접근할 것 같습니다.