세종 고운동 부동산 경매, 2회 유찰 4.8억

한줄 요약

2회 유찰로 51% 할인, 하지만 건축 중단된 제시외 구조물 확인 필수!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 고운동 1026

이 물건은 세종특별자치시 고운동에 위치한 부동산으로, 면적은 329.9㎡(약 99.8평)로 꽤 넓은 편이야. 고운동은 세종시 내에서도 주거지로 인기가 있는 지역이라 주변 환경은 괜찮을 가능성이 높아. 다만, 교통편이나 생활 인프라에 대한 추가 조사는 필요할 것 같아.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 9,736만원인데, 현재 최저입찰가는 4억 8,871만원으로 감정가의 49% 수준이야. 인근 실거래가와 비교했을 때, 28% 정도 저렴한 편이지. 하지만 유찰이 두 번이나 된 이유가 있을 거야. 예상 낙찰가는 5억 1,314만원 전후로 보는데, 이 가격대에서 결정되면 인근 시세 대비 매력적일 수 있어.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 12월 20일 설정된 근저당권이야. 등기부 등본과 현황조사서를 확인해봐야 하는데, 임차인 대항력 문제도 있을 수 있어. 그리고 제시외 구조물도 건축이 중단된 상태라 리스크가 있는 부분이야. 유치권이나 법정지상권 가능성도 함께 체크해야겠어.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격은 매력적이지만 건축 중단 문제나 임차인 현황은 리스크로 작용할 수 있어. 만약 이 물건이 정상적으로 활용 가능하다면, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.2% 정도를 기대할 수 있을 것 같아. 하지만 명도 난이도가 높다면 수익률도 보장할 수 없겠지.

내가 입찰한다면

경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상돼. 권장 입찰가는 5억 초반대, 약 5억 1천만원 정도로 잡아보는 게 좋아 보이네. 취등록세는 약 2,360만원 정도 예상하고, 총 투자금은 5억 4천만원쯤 될 거야. 명도 문제와 건축 중단 이슈를 감안해 충분히 고민하고 입찰에 나서야 할 것 같아.