고운동 부동산 경매, 2회 유찰 6.8억

한줄 요약

유찰 두 번으로 가격이 절반 이하로 떨어진 고운동 부동산, 그러나 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 고운동 1506

세종특별자치시 고운동 1506에 위치한 이 부동산은 323.0㎡(약 97.7평)로, 넓은 면적을 자랑합니다. 인근에는 편리한 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 및 투자 모두에 적합한 위치입니다. 특히 잔디와 수목이 포함된 점이 눈에 띕니다.

가격이 말해주는 것

감정가 14억 119만원에서 시작해 두 번의 유찰을 거쳐 최저입찰가는 6억 8,658만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 약 48% 수준으로, 대폭 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교했을 때 매력적인 가격대지만, 유찰 이유를 반드시 확인해야 합니다. 예상 낙찰가는 7억 2,091만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년과 2018년에 설정된 근저당으로, 전세권자가 신청채권자라는 점에서 복잡한 권리관계가 예상됩니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 유찰 이유를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 무난한 편입니다. 다만, 전세권자와의 협상 및 명도 문제가 관건일 수 있습니다. 세종시의 발전 가능성과 인프라 확장을 고려하면 중장기적으로 긍정적인 투자처가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보이며, 권장 입찰가는 7억 초반대로 설정할 것입니다. 취등록세는 약 3,316만원이 예상되며, 총 투자금은 7억 5천만원 전후로 잡아야 할 것 같습니다. 권리관계와 명도 문제를 해결할 자신이 있다면 매력적인 기회가 될 수 있습니다.