영도 봉래동 빌라 경매, 4회 유찰 3천만

한줄 요약

4회 유찰로 최저가 3,432만원, 9월 9일 입찰 예정입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-7

부산 영도구 봉래동5가에 위치한 이 빌라는 94.0㎡로 적당한 크기를 갖추고 있습니다. 영도는 부산의 중심지와 가깝고, 교통이 편리해 주거지로서의 매력이 있습니다. 하지만 솔직히 말하면, 이 물건은 그리 주목받지 못한 것 같습니다. 왜냐면 4회 유찰됐으니까요.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 4,297만원에서 시작해 현재 최저입찰가는 3,432만원입니다. 감정가의 24% 수준으로, 무려 76% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가를 3,604만원 정도로 보면 되는데, 이렇게 저렴한 이유가 뭘까요?

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 10월 12일 설정된 근저당입니다. 이 부분은 문제가 없어 보이지만, 매각에서 제외되는 지상 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 점이 걸립니다. 이 부분은 꼭 확인해야 합니다. 그리고 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해, 4회 유찰된 이유는 분명히 있을 겁니다. 법정지상권 문제와 관련된 리스크가 그 중 하나일 수 있죠. 하지만 가격이 워낙 저렴해서, 이 부분만 잘 해결한다면 수익성이 높아질 수도 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 약 6% 정도로 보입니다. 주변 개발 호재는 크지 않지만, 부산이라는 대도시의 중심지에 있다는 점은 장점입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 가격으로 4회 유찰된 물건이라면 경쟁률은 그리 높지 않을 것입니다. 그러나 법정지상권 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만합니다. 권장 입찰가는 최저가인 3,432만원을 제시하되, 취등록세 약 165만원을 포함한 총 투자금 3,597만원을 고려해야 합니다. 법정지상권 문제와 임차인 내역을 철저히 확인하는 것이 필수입니다.