경주 석장동 토지 경매, 3회 유찰 2.1억

한줄 요약

경주 석장동의 208.7평 토지가 3회 유찰되어 2억 1,631만원으로 경매 나왔다. 10월 6일 입찰 예정이며, 유찰 이유를 꼭 확인해야 한다.

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경매물건 주소 경상북도 경주시 석장동 751

경주시 석장동에 위치한 이 토지는 면적이 690.0㎡, 즉 약 208.7평으로 넉넉한 크기를 자랑해. 위치적으로는 경주시 중심에서 약간 벗어나 있지만, 제2종 일반주거지역에 해당해 개발 가능성이 있어 보여. 주변은 주택과 소규모 상가들이 혼재되어 있으며, 교통 환경은 다소 불편한 편이라 차가 필요할 것 같아.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 3,066만원이었지만, 현재는 2억 1,631만원으로 66%나 할인된 상태야. 인근 유사 토지의 실거래가는 3억 초반대로 확인되는데, 이 토지가 3회 유찰된 만큼 가격 메리트가 크지만, 유찰 이유가 무엇인지 꼼꼼히 따져봐야 해. 예상 낙찰가는 최저입찰가에 근접한 2억 2,713만원 전후로 예상돼.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 6월 30일 설정된 근저당권이야. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하지만, 현재 임차인이 있는지는 확실치 않아. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 과거 유찰 이유가 권리 문제였을 가능성도 배제할 수 없어.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격이야. 66% 할인된 상태에서 입찰할 수 있다는 건 큰 기회지. 하지만, 교통 접근성 문제와 3회 유찰된 이유를 꼭 확인해야 해. 특히 개발 계획이 있는지, 인허가가 수월한지 체크가 필요해. 월세 수익보다는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건이야.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 물건은 경쟁이 덜할 수 있어. 예상 경쟁률은 5:1 정도로 보고, 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 2억 2천만원 정도가 적당할 것 같아. 취등록세는 약 1,044만원 정도 예상하고, 임차인이나 추가적인 권리 문제는 최대한 미리 해결할 수 있는 방안을 찾아야 해.