아산 신언리 부동산 경매, 3.7억

한줄 요약

11월 3일 입찰, 1회 유찰로 가격이 내려온 상태에서 입찰기회가 생긴 아산 신언리의 부동산입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 충청남도 아산시 도고면 신언리 159

이 물건은 충청남도 아산시 도고면 신언리에 위치한 부동산으로, 총 면적은 1481.0㎡(약 448평)입니다. 주변은 전원주택과 농지가 혼재된 지역으로, 자연환경이 우수해 거주와 휴식에 적합합니다. 다만, 대중교통 접근성이 다소 떨어져 차량 이용이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 3,398만원이었지만, 1회 유찰 후 최저입찰가는 3억 7,378만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 30% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 토지 시세와 비교하면, 약 25% 저렴한 수준입니다. 내 경험상 이런 기회는 경쟁이 치열해질 가능성이 높습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 근저당권으로, 목록1과 목록2는 2018년 4월 5일, 목록3은 2018년 8월 10일, 목록4와 목록5는 2017년 3월 27일 설정되었습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사를 통해 확인이 필요합니다. 유치권 신고가 목록5에 대해 8,550,000원으로 들어와 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 제시외 건물 중 일부는 매각에 포함되지 않으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격 메리트가 있어 보이지만, 유치권 문제와 제시외 건물의 매각 제외 부분이 리스크로 작용할 수 있습니다. 이 지역의 개발 소식은 아직 뚜렷하지 않지만, 장기적으로 보유하면 자연 환경을 활용한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4% 내외로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면, 예상 경쟁률은 2~3명 정도로 보고 있습니다. 권장 입찰가는 3억 9,247만원 전후로 잡고, 취등록세는 약 1,805만원을 예상해 총 투자금은 약 4억 1천만원 정도를 준비하겠습니다. 단, 유치권 문제 해결과 명도 과정의 난이도를 충분히 고려해야 합니다.