남양주 수동면 부동산 경매, 3회 유찰 2.6억

한줄 요약

11월 17일 입찰, 3회 유찰로 감정가의 34%까지 떨어진 매력적 가격이지만, 권리분석과 지분매각 이슈를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경기도 남양주시 수동면 내방리 7-3

경기도 남양주시 수동면 내방리에 위치한 이 부동산은 총 면적 2854㎡(863.3평)입니다. 주변은 개발이 활발한 지역은 아니지만, 자연환경이 좋아 장기적으로 주목받을 가능성도 있습니다. 다만, 위치가 도심에서 다소 떨어져 있어 접근성이 떨어질 수 있다는 점은 고려해야 해요.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 7,980만원으로 시작했지만, 현재 최저입찰가는 2억 6,747만원으로 3회 유찰 후 66% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교했을 때 현저히 낮은 가격이라 매력적이긴 합니다. 예상 낙찰가는 2억 8,084만원 전후로 볼 수 있겠어요. 하지만, 너무 낮은 입찰가로 인해 경쟁이 치열할 수 있다는 점도 염두에 두세요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 11월 14일 설정된 근저당권입니다. 권리관계에서 가장 주의할 점은 목록 1,2,4가 지분 매각이라는 점과 목록 4가 임야로 되어 있지만 실제로는 도로라는 점입니다. 이는 나중에 소유권 행사를 복잡하게 만들 수 있습니다. 또한, 목록 3,5 지상의 컨테이너는 매각 대상에서 제외되어 있으므로 명도 시 문제가 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 단순히 가격만 보고 덤벼들기엔 리스크가 상당합니다. 지분 매각과 도로로 활용 중인 임야 부분이 가장 큰 변수로 작용할 겁니다. 하지만 향후 개발 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 투자 매력이 있는 물건이기도 합니다. 예상 수익률은 정확히 예측하기 어렵지만, 낙찰가를 감안하면 높은 수익을 기대하기는 어렵습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 철저한 사전조사가 필수입니다. 예상 경쟁률은 유찰 횟수로 인해 상당히 높아질 것으로 보이며, 권장 입찰가는 2억 8천만원을 넘지 않는 선이 적당할 듯합니다. 취등록세 약 1,291만원을 포함해 총 투자금액을 계산해보세요. 리스크를 감수할 용의가 있다면, 장기적인 투자 관점에서 접근해볼 만한 물건입니다.