영천 문내동 부동산 경매, 2회 유찰 6.2억

한줄 요약

가격이 절반 수준까지 떨어진 문내동 부동산, 하지만 유찰 이유가 중요합니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 문내동 158

경상북도 영천시 문내동에 위치한 이 부동산은 359.0㎡(약 108.6평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 이 지역은 조용한 주거지역으로, 주변 환경이 쾌적합니다. 다만, 대중교통 접근성이 뛰어나진 않다는 점은 참고해야 합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 12억 5,515만원이었으나, 2회 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 6억 1,502만원으로 대폭 하락했습니다. 이는 감정가의 48% 수준으로, 인근 시세와 비교해도 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 6억 4,577만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

주요 말소기준권리는 2017년 7월 21일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 명확히 확인해야 하며, 제시외 건물 포함이라는 특이사항도 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로선 낮아 보이지만, 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 50% 이상 할인된 가격은 충분히 매력적입니다. 하지만, 왜 2번 유찰되었는지 그 이유가 분명히 확인되어야 리스크를 줄일 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 이상도 가능할 것으로 보이지만, 임차인 대항력 및 명도 문제는 변수가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 유찰 이유가 가장 걸립니다. 예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보이며, 권장 입찰가는 6억 5천만원 이하로 잡는 것이 안전합니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 6억 9천만원을 예상하면 될 듯합니다. 철저한 사전 조사가 필수입니다.