부산진 범천동 부동산 경매, 3회 유찰 2.4억

한줄 요약

부산진구 범천동 45.7평 부동산, 3회 유찰로 감정가의 49%에 입찰 가능하지만 무단증축 및 과재 건물 등 리스크 유의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 범천동 1223-10

부산진구 범천동에 위치한 이 부동산은 총 면적 151㎡(45.7평)로, 현재 주택 및 점포로 사용 중입니다. 부산지방법원 관할이며, 주변은 주거와 상업이 혼재된 지역으로 교통 편의성이 좋습니다. 하지만 주변 건물 밀집도와 주차 문제가 있을 수 있으니 현장 방문이 중요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 9,447만원이지만, 현재 최저입찰가는 2억 4,229만원으로 감정가 대비 51% 저렴합니다. 인근 비슷한 면적대의 시세는 약 3.5억 정도로, 이번 경매가가 상당히 매력적입니다. 제 경험상, 3회 유찰된 만큼 이번에는 입찰 경쟁이 심할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 1997년 근저당권으로, 이후 권리는 모두 소멸 가능합니다. 한 가지 걸리는 건 무단증축과 과재 건물로 인한 등기부 상 위반건축물 표시입니다. 임차인 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 제시외 건물에 대한 명도 문제도 예상되니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 큰 폭의 할인율은 투자 매력 포인트입니다. 그러나 무단증축과 타인 소유 건물과의 경계 문제는 큰 리스크입니다. 예상 월세 수익률은 약 5%로, 수익률 면에서는 나쁘지 않지만 명도와 정비 비용을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 2억 5,440만원 전후로 설정할 것입니다. 취등록세는 약 1,170만원이 예상되며, 전체 투자금은 약 2.6억으로 예상합니다. 리스크가 있지만, 해결 가능하다고 판단되면 입찰을 고려할 만합니다.