세종 보람동 상가 경매, 3회 유찰 12억

한줄 요약

3회 유찰로 가격 메리트가 있지만, 사용 용도와 현황 차이를 주의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 시청대로 115, 1층101호 (보람동,금강노을주건축물제1동)

세종특별자치시 보람동 시청대로에 위치한 금강노을주건축물의 1층 101호입니다. 공식적으로는 근린생활시설로 등록되어 있지만, 현재 사무실로 사용 중이라는 점이 흥미롭습니다. 위치상으로는 세종시청과도 가깝고, 주변에 상업시설이 발달해 있어 입지적으로는 상당히 매력적입니다. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 구체적인 크기를 파악하기 어렵다는 점은 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 17억 2,000만원에서 3회 유찰되며 현재 최저입찰가는 12억 400만원으로, 감정가 대비 약 30% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교했을 때도 매력적인 가격으로 보입니다. 예상 낙찰가는 12억 6,420만원 정도로 예상되며, 이는 인근 시세 대비 상당히 경쟁력 있는 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 9월 28일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 유치권이나 법정지상권이 설정될 가능성에 대해서도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 세종시라는 지역적 특성과 함께 상업적 잠재력이 높은 위치라는 점에서 긍정적입니다. 그러나 사무실로 사용 중인 현황과 근린생활시설로 등록된 용도 차이는 운영 및 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 예상 수익률은 구체적인 활용 계획에 따라 달라질 수 있지만, 적절한 리모델링을 통해 수익성을 높일 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 3회 유찰로 가격이 매력적이지만, 용도 차이와 임차인 문제로 인해 부담을 느낄 투자자들도 적지 않을 것입니다. 권장 입찰가는 12억 5,000만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 5,815만원을 포함해 총 투자금 약 13억 정도를 예상합니다. 이러한 점들을 고려하여 신중히 접근하는 것이 좋습니다.