김해 외동 아파트 경매, 4회 유찰 2.3억

한줄 요약

11월 3일 입찰, 4회 유찰로 최저가 2.3억까지 내려간 김해 외동 아파트 경매 물건.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/8014

경매물건 주소 경상남도 김해시 함박로 101, 112동 2층201호 (외동,김해내외대동한마음타운)

경상남도 김해시 외동의 김해내외대동한마음타운 아파트입니다. 112동 2층에 위치한 201호로, 주변은 주거지역으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 교통은 김해시 중심부에 위치해 있어 이동이 편리한 편입니다. 하지만 면적 정보가 누락되어 있어 구체적인 실사용 면적을 파악하기 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 6,100만원이었으나, 4회 유찰로 최저입찰가는 2억 3,073만원으로 감정가의 24%에 불과합니다. 인근 아파트의 실거래가와 비교할 때 상당한 할인율을 보이고 있으나, 주변 시세를 고려해 예상 낙찰가는 2억 4,227만원 정도로 예상됩니다. 이는 매력적인 진입 가격이나, 유찰된 사유를 충분히 분석해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 6월 5일 설정된 근저당권입니다. 임차인에 관한 정보는 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 주의해야 할 점은 관리비 미납이 있다는 것으로, 입찰 전 확인이 필수입니다. 또한, 주식회사 경남종합건설의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하므로, 유치권 문제는 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 만큼 입찰자들이 관망하는 분위기가 강합니다. 유치권 신고 및 관리비 미납 문제는 악재로 작용할 수 있고, 명도 과정의 난이도도 예상됩니다. 하지만, 감정가 대비 큰 폭의 할인은 분명한 매력입니다. 예상 수익률은 정확한 면적과 임대료 시세를 파악해야 하지만, 입찰가가 낮아 초기 투자비용은 상당히 줄일 수 있을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만 유치권과 관리비 문제는 반드시 해결해야 할 리스크입니다. 입찰가로는 2억 3천만원 초반을 제안하며, 취등록세 약 1,114만원을 포함한 총 투자금을 계산하는 것이 좋습니다. 입찰 전, 유치권 및 관리비 미납 여부를 명확히 하는 것이 필수입니다.