상남동 복합빌딩 경매, 4회 유찰 6,836만

한줄 요약

4회 유찰 후 11월 10일 재입찰, 감정가 대비 69% 할인된 6,836만원.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경상남도 창원시 성산구 마디미로15번길 5, 지하1층101호 (상남동,상남동복합빌딩)

이번에 살펴볼 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 위치한 '상남동복합빌딩'입니다. 위치는 마디미로15번길로, 주변에는 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 입지적으로는 나쁘지 않습니다. 다만, 지하 1층에 위치한 101호라는 점에서 채광이나 환기 면에서 제한이 있을 수 있습니다. 현재 위락시설로 사용 중이라고 하니, 임대 수요는 어느 정도 있을 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 2억 1,800만원이었는데 현재 최저입찰가는 6,836만원으로, 감정가 대비 69%나 할인되었습니다. 인근 유사 시설의 실거래가를 살펴보면, 약 1억 2천만원 선에서 거래가 이루어지고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 따라서 현 최저입찰가는 상당히 매력적인 수준입니다. 예상 낙찰가는 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용하여 약 7,178만원으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2011년 12월 29일 설정된 근저당권입니다. 하지만 매각으로 말소되지 않는 전세권설정등기가 있다는 점은 신경 써야 합니다. 이 전세권은 낙찰 후에도 존속될 수 있으므로, 전세권자가 배당을 받지 못하면 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 또한, 관리비 미납이 있다는 점도 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰되었다는 것은 투자자들이 주저하고 있다는 신호일 수 있습니다. 다만, 현재 가격만 본다면 매력적입니다. 상남동은 창원의 중심 상권 중 하나로, 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만, 공실 상태라는 점과 전세권 문제, 관리비 미납 등은 명도 과정에서의 난항을 예고합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 8% 내외로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 낙찰가가 낮아진 만큼 경쟁률이 높아질 가능성이 있습니다. 예상 경쟁률은 약 3:1로 보이는데, 이는 주변 상업시설과 비교했을 때의 상대적 저가 매력이 작용할 것입니다. 권장 입찰가는 7,500만원 이하로 잡고, 취등록세를 약 330만원 정도로 예상하여 총 투자금을 7,830만원 선으로 계획하는 것이 좋겠습니다. 전세권 인수 가능성을 고려해 명도 전략을 세우는 것도 필수입니다.