유성 덕명로 부동산 경매, 2회 유찰 10.9억

한줄 요약

2회 유찰로 최저가가 10.9억까지 내려갔지만, 권리분석과 임차인 문제는 반드시 확인이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 덕명로81번길 12-9

이 물건은 대전광역시 유성구 덕명로81번길에 위치한 부동산으로, 면적은 422.5㎡ (약 127.8평)입니다. 대전의 중심부에 위치해 있으며 교통은 비교적 편리하지만, 주변 환경은 좀 더 살펴볼 필요가 있습니다. 특히 제시외 건물이 포함되어 있어, 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 22억 3,356만원이지만, 현재 최저입찰가는 10억 9,444만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 인해 가격이 크게 내려갔습니다. 인근 시세와 비교했을 때 약 51%의 할인율을 보여 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 11억 4,917만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 26일의 근저당권이며, 그 외에도 2021년 11월 5일에 설정된 근저당권이 존재합니다. 등기부 및 현황조사서에서 임차인 현황을 꼭 확인해야 하며, 임차인의 대항력 여부도 중요합니다. 제시외 건물이 포함되어 있어, 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰로 인한 가격 매력은 있으나, 권리분석에서의 리스크를 무시할 수 없습니다. 예상 수익률은 임대차 계약을 통한 수익을 고려해야 하며, 지역의 개발 호재 또는 악재를 잘 분석해야 합니다. 큰 리스크는 임차인의 대항력 여부와 제시외 건물의 법적 문제입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 그렇게 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 11억 5천만원 이하로 잡는 것이 안전해 보입니다. 취등록세는 약 5,286만원 정도 예상되므로, 총 투자금은 약 11억 5천만원 중반이 될 것입니다. 하지만, 임차인 문제나 제시외 건물의 법적 문제를 해결할 자신이 없다면 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.